Imposta ipotecaria e catastale in successione: 2% + 1% sugli immobili — 2026

Quando si pagano ipotecaria e catastale

Si pagano sugli immobili che entrano nell'eredità. Senza immobili nell'eredità — solo conti, titoli, polizze — non si pagano imposta ipotecaria né catastale (insieme spesso chiamate 'ipo-catastali'). Basta un solo immobile, anche un box o una cantina, perché le due imposte siano applicate.

Le due imposte servono a due operazioni distinte ma collegate. L'imposta ipotecaria copre la trascrizione, cioè la registrazione del passaggio di proprietà nei registri pubblici della casa. L'imposta catastale copre la voltura catastale, cioè l'aggiornamento dell'intestazione negli archivi del Catasto. Sono entrambe parte delle tasse di successione dovute quando il defunto lascia immobili. (Fonte: D.Lgs. 347/1990, artt. 2 e 10)

Le due imposte sono in autoliquidazione, anche prima della riforma del 2025. Chi presenta la dichiarazione le calcola e le versa con F24, prima o contestualmente al deposito. L'Agenzia delle Entrate non le liquida — le verifica a posteriori.

Come si calcolano: 2% + 1% sul valore catastale

L'ipotecaria è il 2% del valore degli immobili. La catastale è l'1% dello stesso valore. Se il risultato è inferiore a €200, si paga il minimo fisso di €200 per ciascuna imposta.

Il punto chiave è cosa significa "valore catastale". Non è il prezzo di mercato dell'immobile né la stima di un'agenzia immobiliare. È il valore fiscale calcolato con una formula prevista dalla legge:

valore catastale = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore per categoria

La rendita catastale si legge sulla visura dell'immobile. Il moltiplicatore dipende dalla categoria catastale dell'immobile. (Fonte: D.Lgs. 346/1990, art. 14)

Il valore catastale è quasi sempre molto più basso del valore di mercato. È per questo che ereditare una casa costa in tasse molto meno di quanto la stessa casa varrebbe se venduta. Per calcolare automaticamente il valore catastale di un immobile ereditato, vedi la guida con il calcolatore del valore catastale.

Quando l'agevolazione prima casa scende a 200 euro fissi

Se almeno un erede ha i requisiti di prima casa, sulla sua quota entrambe le imposte scendono dal 2% + 1% a €200 fisse ciascuna. È una riduzione importante: su una casa da €150.000 di valore catastale si passa da €4.500 a €400.

L'agevolazione usa gli stessi requisiti della compravendita, ma vanno verificati alla data del decesso e dichiarati esplicitamente nella dichiarazione di successione. (Fonte: L. 342/2000 art. 69, c. 3 (richiama DPR 131/1986 Nota II-bis))

L'agevolazione funziona pro-quota. Se 3 fratelli ereditano la casa di famiglia in parti uguali e solo uno ha i requisiti, solo la sua quota è agevolata. I requisiti tipici sono residenza nel Comune e assenza di altra prima casa. Gli altri due fratelli, sulle loro due quote, pagano il 2% + 1% ordinari. L'agevolazione non si estende, non si spalma, non si divide: resta attaccata alla quota dell'erede con i requisiti.

Per i requisiti completi, le eccezioni AIRE e le conseguenze sul piano civile vedi la guida all'agevolazione prima casa in successione.

Quanto si paga in tre casi reali

Tre famiglie tipo, tre conti totali. Caso 1: senza agevolazione, casa media → ~€3.175. Caso 2: erede unico con prima casa → ~€575. Caso 3: 3 eredi pro-quota, solo uno con i requisiti → ~€3.575.

*Caso 3 dettaglio: l'erede agevolato paga €200 + €200; gli altri due pagano €1.000 + €500 ciascuno (2% + 1% sulla propria quota da €50.000). Tributi accessori = bollo €85 + tassa ipotecaria €35 + tributo speciale catastale €55 = €175 per Conservatoria.

Tre cose si imparano da questi numeri:

• Senza agevolazione, su una casa media da €100.000 di valore catastale si pagano circa €3.000 di sole ipo-catastali — più dell'imposta di successione principale, che tra coniuge e figli gode di €1.000.000 di franchigia.
• L'agevolazione prima casa taglia il conto di circa cinque volte.
• In comproprietà mista l'agevolazione salva meno di quanto sembri — vale solo sulla quota dell'erede con i requisiti.

Per un calcolo completo che includa anche imposta di successione principale e tributi accessori vedi la guida al costo della successione.

Come si paga: F24, codici tributo e autoliquidazione

Le ipo-catastali si versano con F24 prima o contestualmente alla presentazione della dichiarazione di successione. I cinque codici tributo dedicati alla successione non vanno confusi con i codici delle stesse imposte dovute in compravendita:

• 1530 — imposta ipotecaria
• 1531 — imposta catastale
• 1532 — tassa ipotecaria
• 1533 — imposta di bollo
• 1534 — tributo speciale catastale

Oltre alle due imposte principali si pagano i tributi minori: imposta di bollo €85, tassa ipotecaria €35, tributi speciali catastali €55. Sono dovuti per ogni Conservatoria dei Registri Immobiliari coinvolta — l'ufficio pubblico provinciale che registra le formalità sugli immobili. In pratica, per ogni provincia in cui si trovano immobili dell'eredità: per immobili in due province pagherai €175 × 2 = €350 di tributi minori.

Dal 1° gennaio 2025, con la riforma del D.Lgs. 139/2024, il software dell'Agenzia delle Entrate compila automaticamente il prospetto di liquidazione e permette il pagamento diretto. La riforma non ha modificato aliquote, minimi e agevolazione prima casa: le ipo-catastali erano già in autoliquidazione anche prima.

Per la compilazione operativa dell'F24 e la lista completa dei codici tributo vedi la guida al pagamento con F24.

Quando decade l'agevolazione prima casa

L'agevolazione non è definitiva. Decade nei 5 anni successivi al decesso se ricorre una di tre condizioni. Quando decade, su una casa media il recupero costa circa €4.000 aggiuntivi rispetto a quanto pagato inizialmente.

I tre trigger di decadenza:

1. Vendita dell'immobile entro 5 anni dal decesso senza riacquisto di un'altra prima casa entro 1 anno dalla vendita. Se l'erede vende e ricompra entro 12 mesi un'altra abitazione in cui stabilire la residenza, l'agevolazione resta salva.
2. Mancato trasferimento della residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dalla data del decesso, quando l'agevolazione è stata chiesta sulla base dell'impegno a trasferirsi.
3. Dichiarazione non veritiera sui requisiti nella dichiarazione di successione — per esempio, aver dichiarato di non possedere altra prima casa quando non era vero.

Gli effetti della decadenza sono tre, cumulativi:

• Recupero della differenza fra le imposte ordinarie (2% + 1%) e quelle agevolate (€200 + €200) effettivamente pagate.
• Sanzione del 30% sulla differenza recuperata. (Fonte: D.Lgs. 471/1997, art. 13)
• Interessi legali sul periodo.

Esempio: su una casa da €100.000 di valore catastale, una decadenza costa circa €3.000 di recupero più €900 di sanzione più interessi — circa €4.000 in più rispetto a quanto pagato inizialmente.

La sanzione si può ridurre con ravvedimento operoso se l'erede regolarizza spontaneamente prima di una contestazione dell'Agenzia. Per le percentuali di riduzione e le fasce di tempo vedi la guida sulle sanzioni e il ravvedimento.

Per i casi borderline di decadenza — riacquisto, residenza, dichiarazione non veritiera — vedi la guida ai requisiti dell'agevolazione.

Le domande che ci fanno più spesso

Si pagano ipotecaria e catastale anche se la casa era solo del defunto?

Sui box pertinenze si pagano due volte le imposte?

Il valore per il calcolo è quello di mercato o catastale?

Se vendo la casa ereditata entro 5 anni perdo l'agevolazione prima casa?

A Trento e Bolzano la voltura catastale funziona allo stesso modo?

Ci occupiamo noi di tutto.

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