Calcolo del valore catastale di un immobile ereditato — 2026
Calcolo del valore catastale di un immobile ereditato per la dichiarazione: rendita per moltiplicatore, esempio per categoria, ipotecaria e catastale, prima casa.
Come si calcola il valore catastale di un immobile per la dichiarazione di successione?
Il valore catastale di un immobile ereditato si calcola in 3 passi.
- Si prende la rendita catastale dell'immobile dalla visura.
- Si rivaluta la rendita del 5% e si moltiplica per il coefficiente di categoria: ×110 per la prima casa di un erede, ×120 per le altre abitazioni, garage e cantine, ×60 per uffici e capannoni, ×140 per scuole e cliniche, ×40,8 per negozi e immobili speciali. Per i terreni agricoli si moltiplica il reddito dominicale rivalutato del 25% per ×90.
- Si applica la quota di proprietà del defunto: tutto (100%) se era proprietario per intero, la sua frazione (per esempio metà (50%)) in comproprietà, una percentuale ridotta in caso di nuda proprietà secondo l'età dell'usufruttuario.
È un valore di legge, quasi sempre più basso del prezzo di mercato. Da qui si calcolano l'imposta ipotecaria 2% e l'imposta catastale 1%. Le aree edificabili e gli immobili senza rendita fanno eccezione: si valutano al prezzo di mercato.
(Fonte: D.Lgs. 346/1990 artt. 14 e 19; L. 350/2003 art. 2 c.63)Vuoi calcolare il valore catastale del tuo immobile?
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Cosa è il valore catastale e a cosa serve
Il valore catastale è il numero che la legge italiana usa per tassare un immobile ereditato. Non è il prezzo di mercato: è un valore convenzionale, calcolato sulla rendita registrata in catasto, che il fisco aggiorna molto lentamente. Per una casa che vale 250.000 euro sul mercato, il valore catastale è di solito tra 80.000 e 130.000 euro.
In una successione il valore catastale serve per tre cose: compilare la dichiarazione di successione, calcolare le imposte ipotecaria e catastale (2% + 1% del valore, oppure 200 + 200 euro fissi se è prima casa), e verificare insieme agli altri beni se si supera la franchigia oltre la quale si paga l'imposta di successione vera e propria.
(Fonte: D.Lgs. 346/1990 art. 14)L'Agenzia delle Entrate accetta come buono il valore catastale calcolato con la formula di legge: non chiede una stima di mercato e non manda nessuno a vedere la casa. La regola del valore catastale vale per i fabbricati censiti e per i terreni agricoli. Per le aree edificabili e per gli immobili senza rendita (le categorie F del catasto: in corso di costruzione, in corso di definizione, lastrici solari) si usa invece il valore di mercato dichiarato dall'erede.
Come si calcola, in 3 passi
La formula generale per i fabbricati è una sola.
Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore di categoria × Quota di proprietà
Per i terreni agricoli si parte invece dal reddito dominicale rivalutato del 25%, poi si moltiplica per ×90.
I 3 passi operativi:
- Recupera la rendita catastale o il reddito dominicale. Per i fabbricati la rendita è il numero in euro che compare nella visura catastale alla voce Rendita. Per i terreni serve il reddito dominicale, anch'esso in visura. Sono importi fissi decisi dall'Agenzia delle Entrate, non valori che si scelgono.
- Rivaluta la rendita e moltiplica per il coefficiente di categoria. Il coefficiente dipende dalla categoria catastale dell'immobile (A, B, C, D, E, o terreno) e dalla situazione personale dell'erede: prima casa o no. La tabella nel paragrafo successivo elenca tutti i casi.
- Applica la quota del defunto. Se il defunto era proprietario al 100% si dichiara l'intero valore catastale. Se era in comproprietà, si dichiara solo la sua frazione. Se aveva la nuda proprietà o l'usufrutto, si applica un coefficiente legato all'età dell'usufruttuario al momento del decesso.
Lo stesso calcolo lo fa il calcolatore qui sopra: bastano la rendita, la categoria e la quota. La formula è invariata nel 2026 — la riforma D.Lgs. 139/2024 non ha toccato i criteri di valutazione degli immobili.
Tabella dei moltiplicatori per categoria catastale
| Categoria catastale | Moltiplicatore | Tipologia tipica |
|---|---|---|
| A (esclusa A/10) e pertinenze C/2, C/6, C/7 — prima casa di un erede | ×110 | Casa di abitazione + cantina, garage e tettoia, se l'erede ha diritto alla prima casa |
| A (esclusa A/10) non prima casa, e pertinenze C/2, C/6, C/7 non prima casa | ×120 | Seconde case, abitazioni di pregio, cantine, garage e tettoie non agevolate |
| B (B/1 — B/8) | ×140 | Collegi, caserme, scuole non profit, ospedali pubblici |
| A/10 e D | ×60 | Uffici e studi privati, alberghi, capannoni industriali |
| C/1 ed E | ×40,8 | Negozi, botteghe, immobili a destinazione particolare (stazioni, ponti, fari) |
| Terreni agricoli (non edificabili) | ×90 | Si applica al reddito dominicale rivalutato del 25% |
| Terreni di coltivatori diretti / IAP | ×75 | Solo per IAP iscritti alla previdenza agricola, sul reddito dominicale rivalutato |
| Aree edificabili | — | Valore di mercato dichiarato dall'erede (no moltiplicatore) |
| Immobili senza rendita (categorie F) | — | Valore di mercato dichiarato dall'erede (no moltiplicatore) |
Scorri per vedere tutta la tabella →
A/2 e A/3 sono le abitazioni civili ed economiche più comuni — la quasi totalità delle case di famiglia ricade qui. C/6 è il garage, C/2 la cantina o il sottotetto, C/7 la tettoia o il posto auto coperto. Il moltiplicatore ×140 per i fabbricati B suona alto, ma riguarda solo immobili istituzionali e raramente compare in una successione di famiglia. I terreni di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola continuano ad applicare il moltiplicatore ×75 per ragioni di favore di settore.
Una precisazione che diversi siti riportano sbagliata: le aree edificabili non hanno moltiplicatore. Si valutano al prezzo di mercato dichiarato dall'erede (con criteri oggettivi: zona, indice di edificabilità, prezzi medi rilevati). Il moltiplicatore ×75 che a volte si trova attribuito alle aree riguarda invece i terreni IAP — è un'agevolazione specifica, non la regola generale.
Come si legge la visura catastale
La visura catastale è il documento ufficiale del Catasto che riporta tutti i dati di un immobile. Si scarica online dal portale dell'Agenzia delle Entrate dopo aver fatto l'accesso con SPID, CIE o CNS. Per gli immobili intestati al richiedente è gratuita; per gli altri immobili (compresa la casa del defunto se non era cointestata) costa circa 1,35 euro per ogni unità immobiliare.
I dati che servono per il calcolo del valore catastale sono cinque.
- Categoria catastale: la sigla del tipo
A/3oC/6— determina il moltiplicatore. - Classe: indica la qualità all'interno della categoria (1, 2, 3 e così via).
- Consistenza: i vani per le abitazioni, i metri quadrati per garage, cantine e uffici.
- Rendita catastale: l'importo in euro alla voce Rendita — è il punto di partenza del calcolo.
- Quota di possesso: indica se il defunto era proprietario per intero, in comproprietà, o titolare di usufrutto o nuda proprietà.
Una nota pratica: una stessa unità abitativa (per esempio un appartamento con cantina e garage) di solito è composta da più subalterni con rendite e categorie distinte (l'appartamento è A/2, la cantina C/2, il garage C/6). Il valore catastale va calcolato per ciascun subalterno e poi sommato. Saltare la cantina o il garage è uno degli errori più comuni nella dichiarazione fai-da-te: anche su quei subalterni si pagano le imposte ipotecaria e catastale.
Caso prima casa: il moltiplicatore scende a ×110
Se un erede ha i requisiti dell'agevolazione prima casa, il moltiplicatore della sua quota passa da ×120 a ×110. Il valore catastale della sua quota scende dell'8,3% circa, e — soprattutto — le imposte ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 + 200 euro invece del 2% + 1% sul valore catastale.
L'agevolazione vale per il singolo erede, non per l'immobile intero. Se due figli ereditano la casa di mamma e solo uno ha i requisiti, il moltiplicatore ×110 si applica solo alla sua quota; l'altro figlio paga sulla sua quota con il ×120 pieno e con le imposte 2% + 1%. Per le pertinenze C/2, C/6 e C/7 il moltiplicatore scende anch'esso a ×110, sempre limitato alla quota dell'erede agevolato.
(Fonte: L. 342/2000 art. 69 c.3 + DPR 131/1986 Nota II-bis)Esempio sintetico, casa A/3 con rendita di 1.000 euro:
- Senza agevolazione: 1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 euro di valore catastale; imposte 2% + 1% = 3.780 euro.
- Con agevolazione prima casa: 1.000 × 1,05 × 110 = 115.500 euro di valore catastale; imposte fisse = 400 euro.
Per i requisiti, la procedura nella dichiarazione di successione e gli effetti della decadenza vedi la guida agevolazione prima casa in successione.
Quota di proprietà: piena, comproprietà, nuda proprietà
Il valore catastale calcolato con la formula è quello della piena proprietà al 100%. La quota effettiva del defunto può essere diversa.
Comproprietà. Se il defunto possedeva l'immobile insieme a un'altra persona, nell'asse ereditario (cioè nell'insieme dei beni del defunto che passano agli eredi) entra solo la sua quota. Coniugi sposati in comunione legale possiedono di norma la metà (50%) ciascuno della casa di famiglia acquistata in costanza di matrimonio. Due fratelli possono possedere l'immobile per un terzo (33,3%) e due terzi (66,6%), o in altre proporzioni.
Usufrutto e nuda proprietà. Quando una persona è usufruttuaria di un immobile può viverci o concederlo in affitto, ma non può venderlo: la proprietà è del nudo proprietario. L'usufrutto si estingue alla morte dell'usufruttuario. In quel momento il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza pagare nuove imposte. Se invece il defunto era nudo proprietario, nell'asse entra solo la nuda proprietà. Si calcola come valore piena proprietà − valore dell'usufrutto in capo al terzo. Il valore dell'usufrutto dipende dall'età dell'usufruttuario al momento del decesso.
Diritto di abitazione del coniuge superstite. Sulla casa di famiglia il coniuge superstite ha un diritto di legge automatico: continua a viverci per tutta la vita. In legge si chiama "diritto di abitazione". Si valuta come un usufrutto sull'età del coniuge alla data del decesso, e riduce automaticamente il valore della casa per gli altri eredi.
(Fonte: D.Lgs. 346/1990 art. 19 + DM 24 dicembre 2025)La tabella sotto è quella vigente per le successioni 2026, con tasso di capitalizzazione del 2,5% fissato dal DM 24 dicembre 2025. Il coefficiente si trova in base all'età compiuta dell'usufruttuario alla data di apertura della successione.
| Età dell'usufruttuario | Coefficiente usufrutto | Coefficiente nuda proprietà |
|---|---|---|
| 0 – 20 | 95% | 5% |
| 21 – 30 | 90% | 10% |
| 31 – 40 | 85% | 15% |
| 41 – 45 | 80% | 20% |
| 46 – 50 | 75% | 25% |
| 51 – 53 | 70% | 30% |
| 54 – 56 | 65% | 35% |
| 57 – 60 | 60% | 40% |
| 61 – 63 | 55% | 45% |
| 64 – 66 | 50% | 50% |
| 67 – 69 | 45% | 55% |
| 70 – 72 | 40% | 60% |
| 73 – 75 | 35% | 65% |
| 76 – 78 | 30% | 70% |
| 79 – 82 | 25% | 75% |
| 83 – 86 | 20% | 80% |
| 87 – 92 | 15% | 85% |
| 93 e oltre | 10% | 90% |
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Esempio. Defunto vedovo che era nudo proprietario di un appartamento del valore catastale di 150.000 euro (l'usufrutto era della cognata, ancora in vita, di 70 anni). Coefficiente usufrutto per la fascia 70-72: 40%. Valore dell'usufrutto della cognata: 150.000 × 40% = 60.000 euro. Valore della nuda proprietà nell'asse del defunto: 150.000 − 60.000 = 90.000 euro. Sono i 90.000 euro che entrano nella dichiarazione, non i 150.000.
Tre esempi numerici
Caso 1 — figlia unica eredita la casa di famiglia, prima casa. Mamma vedova lascia un appartamento A/3 con rendita catastale di 1.200 euro. La figlia, che vive in un'altra città in una casa in affitto, decide di trasferire la residenza nella casa ereditata entro 18 mesi e chiede l'agevolazione prima casa.
- Valore catastale: 1.200 × 1,05 × 110 = 138.600 euro
- Imposta ipotecaria: 200 euro fissi
- Imposta catastale: 200 euro fissi
- Imposta di successione: 0 (sotto la franchigia di 1.000.000 di euro per i figli)
- Totale imposte sulla casa: 400 euro
Caso 2 — due fratelli ereditano appartamento e garage del padre. Papà lascia un appartamento A/2 con rendita 950 euro e un garage C/6 con rendita 80 euro. Nessuno dei due fratelli ha diritto all'agevolazione prima casa (entrambi ne possiedono già una). I fratelli ereditano in parti uguali, metà (50%) ciascuno.
- Appartamento: 950 × 1,05 × 120 = 119.700 euro
- Garage: 80 × 1,05 × 120 = 10.080 euro
- Valore catastale totale: 129.780 euro
- Quota di ciascun fratello: 64.890 euro
- Imposte sull'immobile (2% + 1% = 3%): 129.780 × 3% = 3.893,40 euro
Caso 3 — terreno agricolo non edificabile. Nonno lascia ai due nipoti un terreno agricolo di mezzo ettaro con reddito dominicale di 280 euro. Nessuno dei nipoti è coltivatore diretto. I nipoti ereditano in parti uguali.
- Valore catastale: 280 × 1,25 × 90 = 31.500 euro
- Quota di ciascun nipote: 15.750 euro
- Imposte ipotecaria e catastale (3%): 31.500 × 3% = 945 euro
- Imposta di successione: 0 (sotto franchigia)
Dal valore catastale alle imposte
Il valore catastale è la base sopra cui si calcolano tre tributi.
- Imposta ipotecaria 2% e catastale 1% sul totale dei valori catastali degli immobili — oppure 200 + 200 euro fissi pro-quota se l'erede ha diritto all'agevolazione prima casa.
- Imposta di successione, dovuta solo oltre la franchigia (1.000.000 di euro per coniuge e figli a testa, 100.000 euro per fratelli, 1.500.000 di euro per portatori di handicap grave). Si calcola sul valore catastale degli immobili insieme agli altri beni del defunto.
- IMU e TARI dell'erede, dovute al Comune dalla data del decesso, sempre con base il valore catastale.
Il valore catastale è anche il valore minimo dichiarabile. Se nella dichiarazione si indica un valore uguale o superiore al valore catastale, l'Agenzia delle Entrate non può rettificarlo: è il principio del "prezzo-valore" applicato alla successione.
La meccanica completa delle imposte ipotecaria e catastale è spiegata nella guida imposta ipotecaria e catastale in successione. Il calcolo aggregato di tutte le voci di costo della pratica è nel calcolatore quanto costa una successione.
Errori frequenti da evitare
Tre errori che fanno ripresentare la dichiarazione o pagare di più del dovuto.
- Usare il prezzo di mercato invece del valore catastale. Il valore catastale è un valore convenzionale, sempre più basso. Dichiarare il prezzo di mercato significa pagare imposte molto più alte. La formula di legge è obbligatoria, non opzionale.
- Sbagliare il moltiplicatore tra prima casa e altre case. L'agevolazione vale per il singolo erede, non per l'immobile: se gli eredi sono più di uno, ognuno applica il proprio moltiplicatore alla propria quota.
- Dimenticare la rivalutazione del 5% (o del 25% per i terreni). È il primo passaggio della formula. Senza rivalutazione il valore esce sbagliato in difetto e l'Agenzia delle Entrate lo corregge in fase di controllo.
Le domande che ci fanno più spesso
Ci occupiamo noi di tutto.
Tu firmi dove serve, al resto pensiamo noi.
Avvia la praticaRimborso 14 giorni senza domande · Scrivi a aiuto@praticasuccessione.it, rispondiamo entro 8 ore lavorative.
Fonti
- D.Lgs. 346/1990 art. 14 — base imponibile beni immobili e diritti reali(1990-10-31)
- D.Lgs. 346/1990 art. 19 — valutazione di usufrutto, uso e abitazione(1990-10-31)
- L. 662/1996 art. 3 c.48 e c.50 — rivalutazione 5% rendite catastali e 25% reddito dominicale(1996-12-23)
- L. 350/2003 art. 2 c.63 — moltiplicatori catastali per la successione(2003-12-24)
- DPR 131/1986 Tariffa Parte Prima Nota II-bis — agevolazione prima casa(1986-04-26)
- L. 342/2000 art. 69 c.3 — agevolazione prima casa estesa alle imposte ipotecaria e catastale in successione(2000-11-21)
- DM 24 dicembre 2025 — coefficienti usufrutto 2026 (tasso di capitalizzazione 2,5%)(2025-12-24)