Agevolazione prima casa in successione: requisiti e imposte — 2026

Cos'è lo sconto prima casa in successione

L'agevolazione prima casa in successione riduce due imposte specifiche sul passaggio della casa dal defunto agli eredi: l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Invece del 2% + 1% sul valore catastale dell'immobile, l'erede con i requisiti paga 200 + 200 euro fisse sulla propria quota.

Lo sconto lavora solo sull'ipotecaria e sulla catastale (le sentirai chiamare anche "ipo-catastali"). Non riduce l'imposta di successione vera e propria, che resta separata e dipende dal grado di parentela e dalle franchigie ordinarie. Per il calcolo dell'imposta di successione vedi la guida sulle aliquote di successione.

La cornice normativa è composta da tre tasselli che vanno letti insieme. I requisiti vivono nella legge sull'imposta di registro (Nota II-bis al DPR 131/1986). L'estensione ai trasferimenti per causa di morte arriva dalla legge sul collegato fiscale del 2000. La misura fissa di 200 euro è quella vigente dal 2014.

(Fonte: L. 342/2000 art. 69 c.3 e c.4 — estensione dell'agevolazione prima casa alle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti per causa di morte · aggiornato al 2000-11-21)

Il risparmio dipende dal valore catastale dell'immobile e dalla quota di chi ha i requisiti. La tabella sotto mostra l'effetto a parità di erede unico avente diritto sull'intero immobile.

Quando gli eredi sono più di uno il calcolo cambia, ed è il punto su cui circolano le informazioni più sbagliate. La sezione dedicata è più sotto. Per stimare il valore catastale del proprio immobile vedi lo strumento di calcolo del valore catastale.

I 4 requisiti per chiedere lo sconto

Per ottenere l'agevolazione servono 4 requisiti, tutti contemporaneamente. Vanno verificati dall'erede beneficiario alla data della morte, non dal defunto. Anche una seconda casa del defunto può diventare prima casa dell'erede, se l'erede ha i requisiti.

(Fonte: DPR 131/1986 Tariffa Parte Prima Nota II-bis commi 1 e 1-bis — requisiti agevolazione prima casa · aggiornato al 1986-04-26)

C'è una deroga utile al requisito d). L'agevolazione spetta anche all'erede che ha già un'altra prima casa agevolata, a condizione che la venda entro 1 anno dalla nuova acquisizione per successione. Se l'erede non vende entro l'anno, lo sconto si perde con effetto retroattivo.

Il requisito b) è il più discusso nelle pratiche reali. Molti eredi vivono fuori dal Comune dove c'è la casa di famiglia, e la regola dei 18 mesi è un impegno serio: l'erede dichiara di volersi trasferire e poi deve farlo davvero. Se non si trasferisce entro 18 mesi, lo sconto si perde con sanzione.

Come si chiede lo sconto in dichiarazione di successione

L'agevolazione non è automatica. Va richiesta espressamente dall'erede dentro la dichiarazione di successione telematica, allegando una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (cioè un'autocertificazione formale, regolata dal DPR 445/2000) in cui l'erede attesta di possedere i requisiti.

I contenuti minimi della dichiarazione sono quattro:

1. Ubicazione dell'immobile: Comune e dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria).
2. Possesso dei requisiti a)-d) della Nota II-bis alla data della morte.
3. Impegno a trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dalla dichiarazione, se applicabile.
4. Impegno a vendere l'altra prima casa entro 1 anno, se applicabile (deroga al requisito d).

La dichiarazione è penalmente rilevante: il falso comporta responsabilità penale, oltre alla decadenza con recupero delle imposte e sanzione del 30%.

Termini operativi. Il termine per chiedere lo sconto coincide con quello della dichiarazione di successione: 12 mesi dalla data della morte. L'Agenzia delle Entrate riconosce il diritto all'agevolazione anche quando la dichiarazione viene presentata tardivamente, purché i requisiti esistessero alla data della morte, non a quella della dichiarazione tardiva. Restano dovute le sanzioni separate per il ritardo nella presentazione, distinte da quelle sull'agevolazione.

Le tre date dei vincoli successivi seguono decorrenze diverse. I 18 mesi per il trasferimento di residenza partono dalla dichiarazione di successione. I 5 anni per la decadenza da vendita partono dalla data della morte. L'anno per il riacquisto di altra prima casa parte dalla data della vendita. È utile annotarle separatamente: confondere le tre decorrenze è la principale fonte di errori operativi.

Quando gli eredi sono più di uno: il calcolo si fa per quota

Su questo punto circolano molte informazioni sbagliate, anche su siti fiscali. L'agevolazione prima casa in successione non si estende all'intero immobile quando un solo erede ha i requisiti. Si applica per il singolo erede che dichiara di averli, e il calcolo si fa per quota.

(Fonte: D.Lgs. 347/1990 Tariffa allegata Nota all'art. 1 — ipotecaria fissa 200 euro per causa di morte, limitatamente alla quota dell'avente diritto · aggiornato al 1990-10-31)

La formula testuale del decreto è netta: l'imposta ipotecaria si applica in misura fissa di 200 euro "limitatamente alla quota dell'avente diritto". La stessa cosa vale per la catastale. Lo sconto si applica per ciascun erede che dichiara di avere i requisiti, non sull'immobile intero.

Esempio canonico — 3 figli con requisiti diversi. Immobile abitativo categoria A/2, valore catastale 150.000 euro, diviso fra tre figli in quote uguali (50.000 euro ciascuno).

Se lo sconto si estendesse davvero all'intero immobile quando un erede ha i requisiti — come si legge in molti articoli divulgativi — la famiglia di questo esempio pagherebbe 400 euro totali invece di 3.400. Chi parte dal calcolo sbagliato si trova la differenza con un avviso di accertamento, di solito entro 24 mesi.

In presenza di un'unica formalità di trascrizione nei registri immobiliari, la regola seguita dall'Agenzia delle Entrate prevede un minimo di 200 euro complessivo per ciascuna delle due imposte sulle sole quote non agevolate. Le quote agevolate pagano comunque i 200 + 200 fissi previsti dalla legge.

Tre casi pratici: AIRE, coniuge superstite, più immobili

Tre scenari ricorrenti coprono la maggior parte delle domande iniziali sulle pratiche reali.

Variante AIRE. Immobile categoria A/2, valore catastale 150.000 euro, 3 figli in quote uguali. Padre defunto AIRE in Germania, eredi residenti in posti diversi.

L'AIRE non è una scorciatoia: vale solo per i cittadini italiani regolarmente iscritti. Chi vive all'estero senza iscrizione viene trattato come un residente non-Comune e non rispetta il requisito.

Coniuge superstite e diritto di restare nella casa di famiglia. Quando il coniuge sopravvissuto eredita insieme ai figli, ha automaticamente il diritto di continuare a vivere nella casa di famiglia per tutta la vita. La legge lo chiama "diritto di abitazione". Non altera la meccanica delle ipo-catastali: ciascun erede è titolare della propria quota di proprietà secondo le regole della successione. Lo sconto si valuta sulla sua quota in base ai 4 requisiti. Per i dettagli sul diritto di abitazione vedi la guida sul coniuge superstite.

Più immobili nella stessa successione. L'erede può chiedere lo sconto su un solo immobile per successione. Se eredita due o più case, deve sceglierne una da qualificare come prima casa. Di solito conviene quella con valore catastale più alto, perché il risparmio assoluto è maggiore. Sulle altre case si pagano le ipo-catastali ordinarie.

Erede minorenne. I requisiti di residenza si valutano sul minore: di solito coincide con la residenza del genitore che ne ha la responsabilità. La dichiarazione di successione e l'autocertificazione dei requisiti vengono firmate dal rappresentante legale (genitore o tutore). Per minori l'accettazione dell'eredità è sempre con beneficio d'inventario e richiede l'autorizzazione del giudice tutelare: il dettaglio procedurale è nella guida sulla successione con eredi minorenni.

Quando si perde lo sconto: i 4 casi di decadenza

La decadenza è il rischio principale del regime fisso 200 + 200. Opera in 4 casi tipici, tutti dentro un orizzonte di 5 anni dalla data della morte, con un'eccezione importante.

(Fonte: D.Lgs. 471/1997 art. 13 — sanzione 30% per decadenza dell'agevolazione prima casa · aggiornato al 1997-12-18)

I 4 casi di decadenza, in ordine di frequenza pratica:

1. Vendita o donazione dell'immobile entro 5 anni dalla morte, senza ricomprare un'altra prima casa entro 1 anno dalla data della vendita.
2. Mancato trasferimento di residenza nel Comune entro 18 mesi dalla dichiarazione, se l'erede aveva preso l'impegno.
3. Mancata vendita della precedente prima casa entro 1 anno dalla nuova acquisizione per successione (caso della deroga al requisito d).
4. Falsa dichiarazione su uno dei 4 requisiti, con possibile responsabilità penale.

Gli effetti della decadenza sono pesanti e si sommano. L'erede deve versare le ipo-catastali ordinarie (2% + 1%) al posto delle 200 + 200 già pagate. Si aggiungono la sanzione amministrativa del 30% sulle imposte recuperate e gli interessi di mora dalla data della morte. Il ravvedimento operoso (cioè regolarizzare spontaneamente prima dell'accertamento dell'Agenzia) consente di ridurre la sanzione.

Esempio numerico. Erede unico avente diritto, valore catastale 150.000 euro, ha pagato in successione 400 euro (200 + 200). Se vende dopo X anni, gli scenari sono questi.

Per i dettagli sulla vendita post-successione e sui casi in cui conviene posticipare il rogito (cioè l'atto notarile di vendita) di pochi mesi per non perdere lo sconto vedi la guida sulla vendita di una casa ereditata.

Sul credito d'imposta per riacquisto una precisazione utile. Se la prima casa è stata ricevuta per successione, l'erede ha pagato 200 + 200 fissi, e il credito d'imposta sul successivo riacquisto è pari a quegli importi. È una cifra trascurabile. Il credito recupera invece l'imposta di registro o l'IVA del nuovo acquisto, fino a concorrenza, quando il nuovo acquisto avviene a titolo oneroso.

Cosa fare dopo: voltura, IMU e vendita pianificata

Lo sconto prima casa è uno dei capitoli della pratica casa. Dopo la dichiarazione di successione restano altri tre adempimenti che è utile pianificare insieme.

• Voltura catastale. Dal 2019 la voltura è generata in automatico dalla dichiarazione di successione telematica, salvo opt-out. Per i casi manuali residui, dal 12 gennaio 2026 si usa il portale Voltura catastale Web. Il dettaglio è nella guida sulla voltura catastale.
• IMU e TARI. L'erede subentra negli obblighi del defunto per la sua quota dal giorno della morte. Vedi la guida su IMU e TARI dell'erede.
• Vendita pianificata sui 5 anni. Se l'erede ha ottenuto lo sconto e pensa di vendere, il vincolo dei 5 anni e la regola del riacquisto entro 1 anno vanno calcolati prima del rogito. Vedi la guida sulla vendita della casa ereditata.

Le domande che ci fanno più spesso

L'agevolazione prima casa in successione vale per tutti gli eredi se uno solo ha i requisiti?

Si perde l'agevolazione prima casa se vendo entro 5 anni?

Quanto si paga di ipo-catastali con agevolazione prima casa in successione?

Dichiarazione tardiva oltre 12 mesi: posso ancora chiedere l'agevolazione prima casa?

Posso chiedere l'agevolazione anche se sono iscritto AIRE e vivo all'estero?

Ci occupiamo noi di tutto.

Tu firmi dove serve, al resto pensiamo noi.

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