Successione degli immobili in Italia: la guida per categoria — 2026
La successione degli immobili: case, terreni, garage, immobili commerciali. Voltura catastale, imposte ipotecaria e catastale, IMU/TARI, valore catastale per categoria.
Come funziona la successione degli immobili in Italia?
In successione passano agli eredi tutti gli immobili che il defunto aveva al Catasto: case, negozi, terreni, garage, capannoni, e i diritti parziali come l'usufrutto o la nuda proprietà. Le imposte cambiano da una categoria all'altra.
I moltiplicatori catastali per categoria:
- Case e appartamenti con agevolazione prima casa: ×110.
- Case e appartamenti senza agevolazione: ×120.
- Negozi e immobili a destinazione speciale (stazioni, ponti): ×40,8.
- Uffici, alberghi, industrie e grande commercio: ×60.
- Terreni agricoli sul reddito dominicale rivalutato: ×90.
- Aree edificabili: nessun moltiplicatore, si valutano al valore di mercato.
Le imposte fisse sono ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale. Si riducono a €200 + €200 quando si applica l'agevolazione prima casa. La voltura del Catasto è automatica con la dichiarazione telematica.
(Fonte: D.Lgs. 346/1990 art. 14; D.Lgs. 347/1990; DPR 131/1986 Nota II-bis)Cos'è un "immobile" in successione
In successione passa qualunque immobile registrato al Catasto che il defunto possedeva alla morte. Vuol dire che entrano nell'eredità non solo le abitazioni, ma anche garage, negozi, terreni, alberghi e capannoni industriali. Entrano anche i diritti parziali sull'immobile, come l'usufrutto o la nuda proprietà.
La regola fiscale di base è la stessa per tutti: l'immobile si valuta in base al valore catastale e si pagano due imposte fisse, ipotecaria e catastale. Cambia però il moltiplicatore che porta dalla rendita catastale al valore tassabile, e cambiano alcune agevolazioni. I numeri concreti su un appartamento sono molto diversi da quelli su un terreno agricolo, e un negozio costa diversamente da un capannone.
Le categorie principali che si possono ereditare:
- Abitazioni: case, ville, appartamenti. Sono il caso più frequente.
- Negozi, uffici, alberghi e capannoni: tutti gli immobili a uso commerciale o produttivo.
- Terreni: agricoli (con o senza l'agevolazione per chi continua a coltivarli) ed edificabili.
- Pertinenze: garage, cantine, posti auto collegati a un'abitazione. Si dichiarano sempre insieme all'immobile principale.
- Diritti parziali: nuda proprietà, usufrutto, diritto d'uso e di abitazione. Il defunto può aver lasciato non l'intera casa ma solo una parte di questi diritti.
Se hai ereditato la casa di famiglia e cerchi le risposte concrete su chi può abitarci, chi paga le imposte, vendere o tenere, vai alla guida sulla casa ereditata.
Il valore catastale per categoria
Il valore catastale è la base su cui si calcolano tutte le imposte di successione: l'imposta di successione, l'ipotecaria e la catastale. La formula è la stessa per tutte le categorie, cambia solo il moltiplicatore.
La formula generale è rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore di categoria.
La rendita è il valore base che il Catasto assegna all'immobile e che si legge sulla visura catastale. Si aumenta del 5% e si moltiplica per il coefficiente assegnato alla categoria.
| Tipo di immobile | Categoria catastale | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| Abitazione con agevolazione prima casa, più garage e cantine collegati | A/2-A/7, C/2, C/6, C/7 | ×110 |
| Abitazione senza agevolazione prima casa | A/1-A/9, A/11 (escluso A/10) | ×120 |
| Garage, cantine, posti auto non collegati a un'abitazione | C/2, C/6, C/7 senza vincolo | ×120 |
| Edifici di uso pubblico (collegi, caserme, scuole) | Categoria B | ×140 |
| Negozi e botteghe | C/1 | ×40,8 |
| Stazioni, ponti, immobili a destinazione particolare | Categoria E | ×40,8 |
| Uffici, alberghi, industrie, grande commercio | A/10, categoria D | ×60 |
| Terreni agricoli sul reddito dominicale rivalutato del 25% | — | ×90 |
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Ci sono due casi in cui il moltiplicatore non si applica.
Le aree edificabili non hanno moltiplicatore catastale: si valutano al valore di mercato della zona, secondo i parametri stabiliti dalla legge. Stessa regola vale per gli immobili che non risultano censiti al Catasto.
I diritti parziali sull'immobile (usufrutto, nuda proprietà, diritto d'uso, diritto di abitazione) valgono solo una parte del valore catastale pieno. La percentuale dipende dall'età di chi ha il diritto: più giovane è, più alta vale la sua quota di usufrutto e più bassa vale la nuda proprietà. I coefficienti precisi cambiano ogni anno in base al tasso di interesse legale del Ministero dell'Economia (DPR 131/1986 art. 17).
Un esempio per orientarsi. Una casa di abitazione di categoria A/2 con rendita catastale di €700: senza prima casa il valore catastale è 700 × 1,05 × 120 = €88.200. Con l'agevolazione prima casa il moltiplicatore diventa ×110 e il valore scende a 700 × 1,05 × 110 = €80.850.
Per il calcolo preciso del singolo immobile c'è il calcolatore del valore catastale con esempio per ogni categoria.
Le imposte sugli immobili in successione
Sugli immobili ereditati si pagano sempre due imposte: ipotecaria e catastale. Una terza, l'imposta di successione, si paga solo se l'eredità supera certe soglie di franchigia. Le aliquote sono fisse e non cambiano al variare del valore: dipendono dalla categoria dell'immobile e dalle eventuali agevolazioni.
| Imposta | Quanto | Su cosa | Quando si paga |
|---|---|---|---|
| Ipotecaria | 2% | Valore catastale dell'immobile | Sempre, su qualunque immobile (con prima casa: €200 fissi) |
| Catastale | 1% | Valore catastale dell'immobile | Sempre, su qualunque immobile (con prima casa: €200 fissi) |
| Imposta di successione | 4%, 6% o 8% | Valore eccedente la franchigia | Solo se l'eredità supera la franchigia (€1.000.000 per coniuge e figli, €100.000 per fratelli, niente franchigia per gli altri) |
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Per la maggior parte delle famiglie italiane medie, l'imposta di successione non si paga. La franchigia di €1.000.000 per ciascun erede in linea diretta (coniuge e figli) copre quasi tutti gli scenari. Restano sempre dovute ipotecaria e catastale, che si riducono a €200 + €200 fissi quando si applica l'agevolazione prima casa.
L'agevolazione prima casa si applica solo ai fabbricati abitativi delle categorie A/2-A/7. La richiede l'erede che dichiara di avere i requisiti di legge: residenza nel Comune dove si trova l'immobile, niente altre prime case, e così via. L'agevolazione vale per quota, non per immobile intero. Se ci sono tre eredi e solo uno ha i requisiti, l'agevolazione si applica solo alla sua quota: lui paga il fisso di €200 + €200, gli altri due pagano ipotecaria e catastale ordinarie (2% + 1%) sulla loro parte. Il dettaglio dei requisiti e della decadenza è nella guida sull'agevolazione prima casa.
Per i terreni agricoli condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola c'è un'agevolazione specifica chiamata Piccola Proprietà Contadina, che riduce ipotecaria e catastale. Si applica solo se l'erede continua davvero l'attività agricola sul terreno per almeno 5 anni.
Il meccanismo completo dell'imposta di successione (aliquote 4%/6%/8%, franchigie, calcolo del valore tassabile) è nella guida alle aliquote di successione. Ipotecaria e catastale in dettaglio sono nella guida su ipotecaria e catastale.
La voltura catastale
La voltura catastale è il passaggio di intestazione al Catasto: serve a registrare che l'immobile non è più del defunto ma dei nuovi proprietari. Senza voltura, l'immobile resta intestato al defunto e nessun futuro trasferimento (vendita, ipoteca, donazione) si può fare.
Dal 2019 la voltura è automatica quando la dichiarazione di successione viene presentata in via telematica. L'Agenzia delle Entrate aggiorna il Catasto in automatico, senza alcun adempimento aggiuntivo per gli eredi. Per la maggior parte delle famiglie il passaggio non richiede nulla in più: basta verificare la visura catastale qualche settimana dopo la registrazione della dichiarazione.
Restano alcuni casi in cui serve ancora una voltura manuale: errori catastali, atti retroattivi, immobili nei territori tavolari di Trento, Bolzano e parti di Friuli e Veneto. Vale anche per i casi in cui in dichiarazione si decide di rinunciare alla voltura automatica. Dal 12 gennaio 2026 queste volture passano dal nuovo portale Voltura catastale Web dell'Agenzia delle Entrate, che sostituisce il vecchio software desktop Voltura 2.0.
Procedura, documenti, costi e casi particolari sono nella guida sulla voltura catastale.
IMU e TARI per tipo di immobile
IMU e TARI sull'immobile passano agli eredi dal giorno della morte. L'erede è considerato titolare del tributo da quel momento, anche prima di presentare la dichiarazione di successione. Le regole però cambiano molto da una categoria all'altra.
Fabbricati abitativi
IMU e TARI standard, con scadenze ordinarie del Comune (acconto 16 giugno, saldo 16 dicembre per IMU; calendario locale per TARI). Sull'abitazione principale l'IMU si paga solo per le categorie di lusso (A/1, A/8, A/9). Per tutte le altre l'abitazione principale è esente. Quando la casa era l'abitazione del defunto e c'è un coniuge superstite, scattano regole specifiche per il diritto di restare nella casa di famiglia: il dettaglio è nella guida sulla casa ereditata.
Terreni agricoli
I terreni condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola sono esenti da IMU. Per gli altri terreni agricoli si applica l'aliquota ordinaria del Comune.
(Fonte: L. 208/2015 art. 1 c.13)Aree edificabili
Si paga IMU sul valore di mercato dell'area, non sul valore catastale. La TARI di solito non è dovuta se l'area non è utilizzata.
Garage e pertinenze
Se il garage è collegato all'abitazione principale (categoria C/2, C/6 o C/7 con vincolo di pertinenza), segue il trattamento IMU dell'abitazione e in genere è esente. Se è autonomo, si paga IMU ordinaria.
Immobili commerciali e produttivi
IMU ordinaria, calcolata sul valore catastale ottenuto con moltiplicatore ×60. La TARI dipende dall'uso reale: se l'immobile è chiuso e non produce rifiuti, si può chiedere l'esenzione al Comune.
Debiti IMU e TARI lasciati dal defunto
I debiti IMU e TARI lasciati dal defunto ricadono solidalmente sugli eredi. Il Comune può chiedere il pagamento a uno qualsiasi di loro, e poi gli eredi regolano fra loro chi paga cosa secondo le rispettive quote. Lo stabilisce il DPR 600/1973 art. 65, confermato in più sentenze recenti.
Il dettaglio completo (matrice categoria × posizione erede, comunicazione del cambio intestazione al Comune, ravvedimento operoso) è nella guida su IMU e TARI dopo una successione.
Casi particolari per categoria
Quattro situazioni escono dalla regola standard "fabbricato abitativo della famiglia" e meritano una nota a parte: la casa familiare con coniuge superstite, i terreni agricoli con agevolazione PPC, i mutui ereditati, e l'attività commerciale del defunto.
La casa di famiglia
L'abitazione in cui viveva il defunto è il caso più frequente di successione di immobili. Le regole tecniche sono quelle viste sopra: moltiplicatore ×110 con prima casa o ×120 senza, ipotecaria e catastale a €200 fissi o al 2% + 1%, voltura automatica con la dichiarazione telematica. Quando c'è un coniuge superstite, oppure quando ci sono più fratelli coeredi, scattano regole specifiche. Riguardano chi può abitare la casa, chi paga l'IMU, come si decide cosa fare.
Per chi cerca le risposte concrete sul caso della casa di famiglia, il riferimento è la guida sulla casa ereditata.
Terreni agricoli e Piccola Proprietà Contadina
I terreni condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola hanno un'agevolazione specifica chiamata Piccola Proprietà Contadina (PPC). L'agevolazione riduce le imposte ipotecaria e catastale a importi fissi simbolici. La condizione è che l'erede continui l'attività agricola sul terreno per almeno 5 anni dalla successione.
Per i terreni edificabili la base imponibile è invece il valore di mercato dell'area, non il valore catastale.
Mutui ereditati
Se il defunto aveva un mutuo aperto sull'immobile, il debito passa agli eredi insieme alla casa. Vale la regola generale dei debiti del defunto: ogni erede paga la sua parte del debito, in proporzione alla quota di eredità ricevuta.
(Fonte: Codice Civile art. 752)In pratica gli eredi possono scegliere tre strade:
- Continuare a pagare il mutuo intestato al defunto. La banca di solito accetta dopo aver verificato la dichiarazione di successione.
- Chiedere la voltura del mutuo a uno solo degli eredi. Richiede istruttoria della banca e a volte una nuova perizia.
- Estinguere il mutuo vendendo l'immobile.
Prima di ogni mossa conviene controllare se al mutuo è collegata un'assicurazione vita: molti contratti includono una polizza che estingue il debito residuo in caso di morte del mutuatario. Se la polizza c'è e copre l'evento, il mutuo si estingue e l'immobile passa libero agli eredi. Per le pratiche bancarie post-decesso vai alla guida banche.
Attività commerciale del defunto
Quando il defunto era titolare di un'attività esercitata in un suo immobile (negozio, ufficio, capannone), gli eredi si trovano davanti a una decisione separata da quella dell'immobile: continuare l'attività, cederla, chiuderla. Le regole per la successione di un'azienda sono diverse da quelle dell'immobile e richiedono il confronto con un commercialista o un consulente.
Vendere un immobile ereditato
Si può vendere un immobile ereditato in qualunque momento, una volta registrata la dichiarazione di successione. Due regole fiscali valgono per tutte le categorie e cambiano la convenienza della vendita.
Plusvalenza esente. Quando un immobile viene venduto a un prezzo più alto del valore di acquisto, di norma si paga IRPEF sul guadagno (la "plusvalenza"). Per gli immobili ricevuti in eredità questa imposta non è mai dovuta, in nessun caso e per nessuna categoria. Vale per case, terreni, capannoni, alberghi.
(Fonte: D.P.R. 917/86 art. 67 c.1 lett. b)Trascrizione dell'accettazione tacita. Prima del rogito di vendita, il notaio del compratore quasi sempre richiede la trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Serve a registrare nei registri pubblici degli immobili che l'erede ha effettivamente accettato l'eredità, così il compratore ha la garanzia che il passaggio è regolare. È un atto separato dalla voltura catastale, costa €294 di tributi più l'onorario del notaio.
C'è poi una regola specifica per le abitazioni ereditate con agevolazione prima casa: l'agevolazione decade se l'immobile viene venduto entro 5 anni senza che venga riacquistata un'altra prima casa entro 1 anno. La sanzione è il recupero della differenza fra imposte fisse e ordinarie, una multa del 30% e gli interessi di mora.
Le regole specifiche per la vendita di una casa ereditata (decadenza, riacquisto, scenari numerici) sono nella guida sulla vendita di una casa ereditata. Funzionamento e costi della trascrizione dell'accettazione tacita sono nella guida dedicata.
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Fonti
- D.Lgs. 346/1990 art. 14 — valutazione immobili e moltiplicatori catastali(1990-10-31)
- D.Lgs. 346/1990 art. 31 — termine 12 mesi per la dichiarazione di successione(1990-10-31)
- D.Lgs. 347/1990 — testo unico imposte ipotecaria e catastale(1990-10-31)
- DPR 131/1986 Nota II-bis — agevolazione prima casa e decadenza(1986-04-26)
- L. 342/2000 art. 69 — agevolazione prima casa estesa alla successione(2000-11-21)
- L. 311/2004 art. 1 c.48-bis — voltura catastale automatica(2004-12-30)
- Provv. AdE prot. 153452/2025 — Voltura catastale Web e riunione automatica diritti minori(2025-04-15)
- L. 160/2019 — disciplina IMU(2019-12-27)
- L. 208/2015 art. 1 c.13 — esenzione IMU terreni IAP e coltivatori diretti(2015-12-28)
- DPR 131/1986 art. 17 — coefficienti per usufrutto, nuda proprietà e diritti reali(1986-04-26)
- Codice Civile art. 540 c.2 — diritto di abitazione del coniuge superstite(1942-03-16)
- Codice Civile art. 752 — debiti dell'eredità divisi in proporzione alla quota(1942-03-16)
- Codice Civile art. 2648 — trascrizione dell'accettazione di eredità(1942-03-16)
- DPR 600/1973 art. 65 — responsabilità solidale degli eredi per i tributi del defunto(1973-09-29)
- D.P.R. 917/86 art. 67 c.1 lett. b — esenzione plusvalenza per immobili da successione(1986-12-22)