Casa ereditata: cosa fare, tempi, costi e scelte per gli eredi — 2026
Casa ereditata in Italia: cosa devi fare passo-passo dopo il decesso, scelte fra coeredi (vivere, affittare, vendere, dividere), diritto abitazione.
Ho ereditato una casa: cosa devo fare e in che ordine?
Ereditare una casa significa attraversare 5 cose da fare in tempi diversi, ognuna con il suo destinatario. La sequenza tipica:
- Dichiarazione di successione: entro 12 mesi dalla morte, all'Agenzia delle Entrate.
- Voltura catastale: di solito automatica con la dichiarazione, manuale solo nei casi residui.
- Imposte sulla casa: 2% di ipotecaria + 1% di catastale sul valore catastale, oppure €200 + €200 fissi con agevolazione prima casa.
- IMU e TARI: passano agli eredi dal giorno della morte, anche prima della dichiarazione.
- Trascrizione dell'accettazione tacita: serve solo se la casa va venduta, donata o data in garanzia per un mutuo.
Chi vive nella casa di famiglia ha diritti diversi da chi la riceve come secondo immobile. Il coniuge superstite ha un diritto speciale di restare nella casa per tutta la vita.
(Fonte: D.Lgs. 346/1990 art. 31 + Codice Civile art. 540)Le 5 cose da fare, in ordine
Quando una persona muore lasciando una casa, chi la riceve in eredità si trova davanti a 5 cose da fare in tempi diversi. Nessuna è impossibile, e per la maggior parte delle famiglie italiane il costo totale resta gestibile.
Le 5 cose valgono per qualunque tipo di casa: appartamento, villa, casa familiare, seconda casa al mare. Quello che cambia da scenario a scenario è chi paga cosa, e cosa succede dopo. La regola tecnica per ciascun tipo di immobile (appartamenti, terreni, garage, immobili commerciali) vive nella guida agli immobili in successione.
Le pratiche obbligatorie sono 4, le prime 4 della tabella. La quinta — la trascrizione dell'accettazione tacita — serve solo se la casa va venduta, donata o data in garanzia per un mutuo.
| Cosa fare | Entro quando | Dove | Approfondisci |
|---|---|---|---|
| Inviare la dichiarazione di successione | 12 mesi dalla morte | Agenzia delle Entrate, online | dichiarazione |
| Aggiornare il Catasto col nome dei nuovi proprietari (voltura) | Automatica con la dichiarazione, manuale solo nei casi residui | Catasto | voltura catastale |
| Pagare le imposte sulla casa (ipotecaria e catastale) | 90 giorni dopo la dichiarazione | F24 in banca o ufficio postale | ipotecaria e catastale |
| Subentrare in IMU e TARI | Dal giorno della morte | Comune dove si trova la casa | IMU e TARI |
| Trascrivere l'accettazione tacita (solo in caso di vendita) | Prima del rogito | Notaio | trascrizione accettazione |
Scorri per vedere tutta la tabella →
Le sezioni successive entrano nel dettaglio di ciascuna voce, partendo dai costi. Chi cerca subito la risposta a una domanda specifica può usare la tabella come indice e saltare alla guida di approfondimento.
Quanto costa ereditare una casa
Per la maggior parte delle famiglie italiane medie, ereditare una casa costa fra €400 e €4.000 di tasse di legge. A questo si aggiunge l'eventuale parcella di chi prepara la pratica.
Le cifre dipendono da due variabili. La prima è il valore catastale della casa (cioè il valore registrato al Catasto, di solito molto più basso del prezzo di mercato). La seconda è se chi eredita può applicare l'agevolazione prima casa.
Tre scenari tipo, in ordine di costo:
- Casa di famiglia con agevolazione prima casa: imposte ipotecaria e catastale fisse a €200 + €200, più qualche decina di euro di tributi minori. Totale tipico: €400-€600.
- Casa di famiglia senza agevolazione prima casa: 2% di ipotecaria + 1% di catastale sul valore catastale registrato. Totale tipico: €3.000-€4.000.
- Seconda casa o immobile commerciale: stesse aliquote 2% + 1% sul valore catastale, sempre senza l'opzione prima casa.
Per la maggior parte delle famiglie italiane l'imposta di successione non entra in gioco. La franchigia per coniuge e figli è alta e copre la quasi totalità degli scenari. Per le aliquote precise e le soglie di franchigia vedi la guida alle tasse di successione.
Per il calcolo preciso del valore catastale dell'immobile vedi il calcolatore del valore catastale. Per il conto totale di una pratica completa vedi il calcolatore quanto costa una successione.
Chi vive nella casa di famiglia: il diritto del coniuge
Il vedovo o la vedova ha il diritto di continuare a vivere nella casa di famiglia per tutta la vita. Vale anche se la quota di proprietà passa in parte ai figli o ad altri eredi.
La legge chiama questo diritto "diritto di abitazione". Si applica al coniuge superstite, in modo automatico, se la casa era l'abitazione principale della coppia.
(Fonte: Codice Civile art. 540 c.2)Cosa significa per i figli. I figli diventano "nudi proprietari" della casa: hanno la proprietà sulla carta ma non possono usarla finché il vedovo o la vedova è in vita. Non possono cacciare il genitore superstite, né vendere la casa senza il suo consenso. Alla morte del genitore vedovo, il loro diritto si trasforma in piena proprietà in automatico.
Cosa significa per IMU e TARI. Il coniuge superstite, in quanto unico abitante con il diritto di abitazione, è anche l'unico che paga IMU e TARI sulla casa. Se la casa è la sua abitazione principale e non è di lusso (categoria A diversa da A/1, A/8, A/9), l'IMU non si paga.
Per il dettaglio sulla quota del coniuge e gli altri diritti automatici vedi cosa eredita il coniuge.
Casa con fratelli coeredi: cosa succede
Quando i fratelli o più eredi ricevono insieme una casa, si parla di "comunione ereditaria": ognuno possiede una quota indivisa, non una stanza specifica. Le decisioni sulla casa si prendono insieme.
Le 3 strade più comuni:
- Tenerla in comune. Ognuno mantiene la sua quota astratta. Le decisioni importanti — vendere, ristrutturare, affittare — si prendono d'accordo. Le spese ordinarie e straordinarie si dividono in proporzione alle quote. Funziona se i rapporti familiari sono buoni.
- Una persona la riscatta. Uno dei coeredi compra le quote degli altri e diventa proprietario unico. Il prezzo si decide d'accordo o tramite perizia. Serve un atto notarile.
- Vendere e dividere. La casa viene venduta a un terzo, il ricavato si divide in proporzione alle quote. È la strada più semplice quando nessuno la vuole abitare e non c'è chi può riscattarla.
Ogni coerede può chiedere in qualsiasi momento la divisione della comunione, anche tramite il giudice se gli altri non sono d'accordo. Nessuno può essere obbligato a restare in comunione contro la propria volontà.
Si può vendere subito la casa ereditata?
Sì, una casa ereditata si può vendere — anche subito dopo la dichiarazione di successione. Due regole fiscali cambiano la decisione e vanno tenute presenti.
Plusvalenza esente. Quando una casa viene venduta a un prezzo più alto del valore di acquisto, normalmente si paga una tassa sul guadagno (la "plusvalenza"). Per gli immobili ricevuti in eredità questa tassa non si paga mai, indipendentemente da quanto tempo è passato dalla morte. Se una casa ereditata nel 2026 viene venduta nel 2027 a un prezzo superiore, non si paga IRPEF sul guadagno.
(Fonte: D.P.R. 917/86 art. 67 c.1 lett. b)Decadenza prima casa entro 5 anni. Quando si è applicata l'agevolazione prima casa al momento della dichiarazione (cioè €200 + €200 fissi al posto del 2% + 1%), c'è un vincolo. Se la casa viene venduta entro 5 anni, scatta il recupero dell'agevolazione. Bisogna pagare la differenza fra imposte fisse e ordinarie, più una multa del 30% e gli interessi. L'unico modo per evitarla è riacquistare un'altra prima casa entro 1 anno dalla vendita.
(Fonte: DPR 131/1986 Nota II-bis c.4)Prima del rogito serve quasi sempre un atto notarile in più: la trascrizione dell'accettazione tacita. È un passaggio che il notaio del compratore chiede per assicurarsi che il passaggio della casa risulti correttamente nei registri pubblici. Costa €294 di tributi più l'onorario del notaio (tipicamente €750-900).
Per il dettaglio operativo (sanzione di decadenza, esempi numerici, riacquisto entro l'anno) vedi vendere la casa ereditata.
IMU e TARI: chi paga dal giorno della morte
IMU e TARI sulla casa passano agli eredi dal giorno della morte, prima ancora che la dichiarazione di successione sia presentata. Il subentro è automatico, indipendente dagli adempimenti fiscali.
Se nella casa vive un coniuge superstite con diritto di abitazione, è lui l'unico obbligato (vedi sezione precedente). Negli altri casi le due tasse si pagano in proporzione alle quote ereditarie, alle scadenze ordinarie del Comune. Per IMU: acconto 16 giugno, saldo 16 dicembre. Per TARI il calendario è locale.
I debiti IMU e TARI lasciati dal defunto possono essere chiesti dal Comune a uno qualsiasi degli eredi, a sua scelta. Chi paga ha poi diritto di farsi rimborsare dagli altri per la loro quota.
Cosa succede se la dichiarazione arriva tardi
Una dichiarazione presentata oltre i 12 mesi dal decesso fa scattare 3 conseguenze concrete.
Sanzione sulla dichiarazione. Se la dichiarazione di successione viene presentata oltre i 12 mesi dal decesso, scattano sanzioni proporzionali al ritardo, calcolate sulle imposte dovute. Più tempo passa, più la sanzione aumenta. Il ravvedimento operoso (cioè il pagamento spontaneo prima del controllo dell'Agenzia) permette di ridurla.
Vendita bloccata. Senza dichiarazione di successione registrata, l'immobile non può essere venduto. Il notaio del compratore non firma il rogito. Stessa cosa per ipoteche e donazioni.
Debiti IMU e TARI che si accumulano. Le due tasse continuano a maturare mese dopo mese sull'immobile. Il Comune può notificare le cartelle anche a distanza di anni, con sanzioni e interessi.
Per le sanzioni precise sulla dichiarazione tardiva vedi sanzioni e ritardo della dichiarazione.
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Fonti
- D.Lgs. 346/1990 art. 31 — termine 12 mesi dichiarazione di successione(1990-10-31)
- Codice Civile art. 540 c.2 — diritto di abitazione del coniuge superstite(1942-03-16)
- Codice Civile art. 2648 — trascrizione dell'accettazione di eredità(1942-03-16)
- D.P.R. 917/86 art. 67 c.1 lett. b — esenzione plusvalenza immobili da successione(1986-12-22)
- DPR 131/1986 Nota II-bis — agevolazione prima casa e decadenza 5 anni(1986-04-26)
- L. 342/2000 art. 69 — agevolazione prima casa in successione(2000-11-21)