Vendere una casa ereditata: tasse, plusvalenza e tempi — 2026

Come si vende una casa ereditata: i 3 passaggi

Per vendere una casa ricevuta in successione servono 3 passaggi prima del rogito (l'atto notarile di vendita). Senza tutti e tre il notaio non firma e l'agenzia immobiliare non porta avanti la trattativa.

Il primo passaggio è la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate, da presentare entro 12 mesi dalla data del decesso. Senza dichiarazione protocollata la casa risulta ancora intestata al defunto e non si può venderla, donarla o ipotecarla. (Fonte: D.Lgs. 346/1990 art. 31 — termine 12 mesi per la dichiarazione di successione · aggiornato al 1990-10-31)

Il secondo passaggio è la voltura catastale (cioè il passaggio di intestazione dell'immobile al Catasto a nome dell'erede). Per la maggior parte delle successioni è automatica e parte da sola con la dichiarazione presentata in modalità telematica. Il notaio chiede comunque una visura catastale aggiornata prima del preliminare. Per i casi residui la voltura manuale passa dal portale Voltura catastale Web. Approfondimento nella guida dedicata alla voltura catastale dopo successione.

Il terzo passaggio è la trascrizione dell'accettazione tacita ai Registri Immobiliari (l'ufficio dove sono annotate tutte le proprietà immobiliari). È la registrazione pubblica che completa la catena di proprietà fra defunto, erede e nuovo acquirente, e va fatta dal notaio prima del rogito. Approfondimento nella guida dedicata alla trascrizione dell'accettazione tacita.

Una volta completati i 3 passaggi la casa è giuridicamente vendibile. I tempi cumulati dalla decisione di vendere ai soldi in tasca sono tipicamente di 3-6 mesi, in funzione del mercato locale e dei tempi notarili.

La plusvalenza è sempre esente

Per gli immobili ricevuti in eredità la plusvalenza è sempre esente, qualunque sia il tempo di possesso, il valore e la destinazione. Lo prevede la legge sui redditi (D.P.R. 917/86 art. 67 c.1 lett. b, il cosiddetto TUIR), che esclude espressamente gli immobili ricevuti in successione dalla regola dei 5 anni applicata alle altre cessioni. (Fonte: D.P.R. 917/86 (TUIR) art. 67 c.1 lett. b — esclusione plusvalenza per immobili acquisiti per successione · aggiornato al 1986-12-22)

Chi vende non paga nulla sulla differenza fra prezzo di vendita e valore di successione, qualunque sia la cifra. Una casa ereditata con valore catastale €120.000 e venduta a €280.000 non genera nessuna plusvalenza tassabile sulla differenza di €160.000. Nessun 26%, nessun 20%, nessuna cedolare secca: zero.

Attenzione. La regola dei 5 anni del TUIR vale per gli immobili acquistati o costruiti, non per quelli ricevuti in eredità. È un punto su cui molte fonti online sono confuse.

La differenza fra plusvalenza e decadenza dell'agevolazione prima casa è la causa principale di confusione su questo argomento. La tabella sotto mette a confronto le due regole fiscali, fonte per fonte.

In nessuno dei quattro casi possibili chi vende paga la plusvalenza. L'unica regola fiscale che può scattare sulla vendita è la decadenza dell'agevolazione prima casa, di cui parlano le due sezioni successive. Per il quadro generale dell'agevolazione e dei requisiti di accesso, vedi la guida dedicata all'agevolazione prima casa in successione.

Quando si perde l'agevolazione prima casa

L'agevolazione prima casa decade se la casa viene venduta entro 5 anni dall'apertura della successione, salvo il riacquisto di un'altra prima casa entro 1 anno dalla vendita. Il termine dei 5 anni decorre dalla data del decesso, non dalla data della dichiarazione, e vale solo se l'agevolazione era stata effettivamente applicata in successione. (Fonte: DPR 131/1986 Tariffa Parte Prima Nota II-bis c.4 e c.4-bis · aggiornato al 1986-04-26)

In caso di decadenza si recuperano l'imposta ipotecaria al 2% e la catastale all'1% sul valore catastale (al netto dei 200 + 200 euro già versati), si paga una sanzione del 30% sul maggior tributo e si aggiungono gli interessi di mora dalla data del decesso. Su un valore catastale di €150.000 il conto totale è dell'ordine di €5.500-€5.800: dettaglio voce per voce, esempi e ravvedimento operoso nella guida all'agevolazione prima casa in successione.

La tabella sotto mette a sistema i 4 casi possibili combinando "tempo di vendita rispetto ai 5 anni" e "riacquisto sì o no".

L'unico caso fiscalmente costoso è il secondo: vendita entro 5 anni senza riacquisto. Tutti gli altri tre sono neutri per chi vende. Quando il piano è vendere entro pochi mesi e dividere il ricavato senza ricomprare, il recupero dell'agevolazione va messo nel conto fino al quinto anno. Quando il piano è ricomprare casa entro l'anno, la deroga del comma 4-bis copre integralmente.

Cosa serve fare prima del rogito

Prima del rogito il notaio chiede la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità: la registrazione pubblica nei Registri Immobiliari che completa la catena di proprietà fra defunto, erede e nuovo acquirente. Senza, il notaio non firma il rogito di vendita. È atto diverso dalla voltura catastale (che opera al Catasto): servono entrambi, in tempi diversi. Procedura, norme e dettaglio costi nella guida alla trascrizione dell'accettazione tacita.

Costo della trascrizione: €294 di tributi statali (200 + 59 + 35) più €750-900 di onorario notarile tipico nel 2026. La voltura catastale è gratuita se generata in automatico dalla dichiarazione telematica; circa €71-€161 nei casi manuali residui (dettaglio nella guida).

Costi del rogito a parte. Il rogito di vendita in sé non è in queste cifre: è una voce esterna alla pratica successoria. Il rogito aggiunge un onorario notarile dell'ordine di €1.500-3.000 e una commissione di agenzia immobiliare tipica del 3-5% sul prezzo di vendita. Sono cifre da chiedere al proprio notaio e alla propria agenzia.

Due casi a confronto

Due esempi numerici per applicare le regole. Cambia solo il timing rispetto ai 5 anni.

Caso A — vendita a 3 anni dall'apertura della successione, nessun riacquisto. Una casa ereditata 3 anni fa, valore catastale €150.000, agevolazione prima casa applicata in successione, viene venduta a €230.000 per dividere il ricavato fra coeredi. Nessun riacquisto previsto. Cosa si paga al fisco sulla vendita? Plusvalenza: zero (esente per immobili ereditati). Decadenza agevolazione prima casa: sì, perché la vendita è entro i 5 anni e non c'è riacquisto entro 1 anno. Recupero: €2.800 ipotecaria + €1.300 catastale + €1.230 sanzione + ~€300 interessi = ~€5.630 totali. Il netto incassato sulla vendita di €230.000 va ridotto di questa cifra, oltre alle voci esterne (commissione agenzia, onorario rogito).

Caso B — vendita a 6 anni dall'apertura della successione. Una casa ereditata 6 anni fa, valore catastale €180.000, agevolazione prima casa applicata, viene venduta a €270.000. Nessun riacquisto previsto. Cosa si paga al fisco? Plusvalenza: zero. Decadenza agevolazione prima casa: zero, perché il vincolo dei 5 anni è ormai superato. Il netto incassato è il prezzo di vendita meno le voci esterne (commissione agenzia, onorario rogito), senza nessuna voce fiscale a carico di chi vende. Il fisco italiano non chiede nulla sulla vendita.

I due casi sono speculari. La differenza fiscale netta — €5.500-€5.800 — premia chi può aspettare il sesto anno o chi può ricomprare entro 12 mesi.

Quando timing e riacquisto non sono opzioni concrete, la decadenza è parte del conto. Va comunicata a tutti gli eredi prima della vendita, perché incide sul ricavato netto da dividere.

Le domande che ci fanno più spesso

Si paga la plusvalenza vendendo una casa ereditata?

Si perde l'agevolazione prima casa se vendo entro 5 anni?

Posso vendere subito dopo la dichiarazione di successione?

Quanto costa la trascrizione dell'accettazione tacita?

Posso rinunciare all'eredità invece di venderla?

Ci occupiamo noi di tutto.

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