A cosa serve il valore catastale
Nella dichiarazione di successione, gli immobili non vengono dichiarati al prezzo di mercato ma al valore catastale: un importo quasi sempre più basso, calcolato a partire dalla rendita catastale. È su questo valore che si pagano le imposte ipotecaria e catastale, quindi conoscerlo è il primo passo per capire quanto costerà la successione.
Come si calcola, passo per passo
Il calcolo è semplice, ma bisogna usare i numeri giusti. Si parte dalla rendita catastale indicata nella visura, si rivaluta del 5%, e si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria dell'immobile e dall'eventuale agevolazione prima casa. Il calcolatore qui sopra applica automaticamente tutti i coefficienti corretti.
I coefficienti per tipo di immobile
| Categoria | Tipo | Prima casa | Altro |
|---|---|---|---|
| A/2, A/3, A/4, A/7 | Abitazioni | 110 | 120 |
| A/10 | Uffici | — | 60 |
| B/1 | Collegi, convitti | — | 140 |
| C/1 | Negozi | — | 40,8 |
| C/2, C/6 | Magazzini, garage | — | 120 |
| D/1 | Opifici | — | 60 |
Le imposte sull'immobile ereditato
Se erediti un immobile, oltre all'eventuale imposta di successione, dovrai pagare due imposte aggiuntive basate sul valore catastale:
Con agevolazione prima casa— se almeno un erede ha la residenza nel comune dell'immobile e non possiede altri immobili, le imposte sono fisse: €200 di ipotecaria + €200 di catastale. È il caso più vantaggioso e più comune.
Senza agevolazione— si paga il 2% di imposta ipotecaria e l'1% di catastale sul valore catastale, con un minimo di €200 ciascuna.
Nuda proprietà, usufrutto e casi particolari
Se il defunto era titolare solo della nuda proprietà o solo dell'usufrutto, il valore si ripartisce in base all'età dell'usufruttuario secondo i coefficienti del D.M. Finanze. Con usufruttuario di 70 anni, ad esempio, l'usufrutto vale il 40% del valore pieno e la nuda proprietà il 60%.
Gli immobili di interesse storico o artistico vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 beneficiano di una riduzione del 50% sul valore catastale (L. 342/2000). Le aree fabbricabili non seguono la logica catastale: si dichiarano al valore venale di mercato alla data del decesso.
Attenzione alle categorie A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli): sono escluse dall'agevolazione prima casa, anche se usate come abitazione principale.
Dove trovo la rendita catastale?
La rendita catastale è riportata nella visura catastale dell'immobile. Se sei proprietario o erede puoi richiederla gratuitamente online sul sito dell'Agenzia delle Entrate, oppure presso un qualsiasi ufficio provinciale del Catasto. In alternativa, la trovi nell'atto di compravendita o nella dichiarazione dei redditi del defunto.
Ora che conosci il valore, calcola il costo totale della successione.